Emigro · Португалия

Португалия — практика для релокантов
emigro.online/ru/portugal

ai:description

Кластеры с садом/gym/pool: таблица в гайде → 2–3 проекта. T2 asking: Seara €279–350k, Fernão Magalhães 127 от €395k, Antas Atrium ~€397–482k, Marina Douro €450–630k; Foz — от ~€1.1M. Matosinhos сданные Natura/Nautilus: аренда T2 часто €1.5–1.75k и €1.3–1.7k. Avenue 466 — Lisboa, не Porto. География: Porto, Portugal. Аудитория: Russian-speaking relocants in Portugal (RU, BY, UA, KZ passports), primarily Norte (Porto, Braga, Minho). Emigro — editorial note, not legal advice. Verify on official portals before filing.

llms.txt

Жильё

📋 Гайд

Новостройки-кластеры Porto 2026: T2, таблица проектов

Порту, Португалия · для релокантов RU/BY/UA/KZ

· обновлено 14 августа 2026 г. · 9 мин чтения

Короткий ответ

Кластеры с садом/gym/pool: таблица в гайде → 2–3 проекта. T2 asking: Seara €279–350k, Fernão Magalhães 127 от €395k, Antas Atrium ~€397–482k, Marina Douro €450–630k; Foz — от ~€1.1M. Matosinhos сданные Natura/Nautilus: аренда T2 часто €1.5–1.75k и €1.3–1.7k. Avenue 466 — Lisboa, не Porto.

#zhile#novostrojka#matosinhos#gaia#Гайд

Коротко для проверки

Официально

Официально: рынок, налоги, банк

Ориентиры 2026 по объявлениям: новостройка в сильных зонах Porto/Gaia часто €3 500–7 500/м² (Foz выше, Antas/Gaia ниже). Средняя «по городу» в медиа не заменяет прайс конкретной фракции.

Про IVA 6%: с лета 2026 в пакете жилья есть режим сниженного IVA на empreitadas строительства/ребилитации при потолке цены около €660 982 (2026) и своих сроках. Это не значит, что покупателю «на кассе» всегда набьют 6% вместо 23%. IMT, Imposto do Selo и notário считают отдельно. Детали — с advogado / gestor fiscal.

Ипотека: ставки и LTV плавают; для нерезидентов банк чаще жёстче. Сделайте simulação до CPCV, особенно на off-plan. Цепочка сделки — в гайде по покупке Norte.

Главное: asking ≠ сделка. IVA 6% ≠ отмена IMT. Município (Porto / Gaia / Matosinhos) проверьте до sinal.

  1. Посчитайте IMT на Portal das Finanças до sinal.
  2. Спросите банк про off-plan и % собственного капитала.
  3. Заложите condomínio (€/мес) — бассейн и gym не бесплатны после ключей.
  4. Проверьте promotor: срок entrega, гарантии DL 84/2021, licença de utilização.
На практике

Таблица проектов: Porto, Gaia, Matosinhos

Ниже — полный каталог комплексов из этого гайда. Колонка «Сайт» ведёт на страницу promotor или dedicated page агента по проекту — не на geo-каталог Idealista.

Частая ошибка чатов: Avenue на 466 квартир в Порту. Это NoLiPa в Lisboa. В Порту у Avenue — Fernão Magalhães 127 и boutique The Avenue (Nort).

Главное: сначала таблица и район, потом шоурум; цифра T2 без адреса — пустой разговор.

  1. Откройте сайт проекта → актуальная таблица T2 / disponibilidade.
  2. Сверьте município (Porto vs Gaia vs Matosinhos) до CPCV.
  3. Idealista используйте недавнобы сравнить asking аренды/перепродажи — не как «сайт проекта».
На практике

Сданные / готовые к заселению

6 пунктов — нажмите, чтобы раскрыть

Здесь — комплексы, где уже можно смотреть ключи, licença и аренду на Idealista (не только дроны с сайта). Статус «почти сдан» у брокера всё равно проверяйте у promotor.

Главное: сданный кластер ≠ гарантированная аренда по скрину; смотрите дату объявления и что входит в renda.

Jardins da Seara — визуализация Youropa

Jardins da Seara (Gaia): Phase 1–2 сданы; Phase 3 — на сайте Youropa.

Фото: Youropa / Jardins da Seara

Essence New Tradition — рендер ALMA Development

Essence — New Tradition (Antas): 4 блока, digital concierge.

Фото: ALMA Development / Essence

BOAVISTA II — фото проекта

BOAVISTA II у Av. da Boavista: ~46 квартир T1–T4.

Фото: Lucas Fox / BOAVISTA II

COVELO PARK — у Parque do Covelo

COVELO PARK (Paranhos): 3 здания, гараж с EV.

Фото: Prestige / Covelo Park

The Avenue Nort — boutique на Combatentes

The Avenue (Nort Properties): 11 юнитов, rooftop pool.

Фото: Luximos / The Avenue

Fernão Magalhães 127 — комплекс Avenue в Bonfim

Fernão Magalhães 127 (Avenue Porto) — не Lisboa NoLiPa.

Фото: Luximos / Fernão Magalhães 127

  1. Jardins da Seara — Youropa. Phase 1–2 сданы; gated, сады, gym. T2 asking ~€279–350k. Phase 3: Youropa · Phase 3.
  2. Essence — New Tradition — almadevelopment.pt. ~84 юнита T0–T4; digital concierge. От ~€206k (маркетинг).
  3. BOAVISTA II — Lucas Fox. ~46 квартир T1–T4. От ~€600k.
  4. COVELO PARK — ImoEquity / Prestige. T2 от ~€310k.
  5. The Avenue (Nort) — the-avenue.nort-properties.com. ~11 юнитов T2–T4; Luxury Lifestyle 2022. ~€750–950k.
  6. Fernão Magalhães 127 — fernaomagalhaes127.pt. ~334 квартиры; gym, padel, coworking. T2 от €395k. Это Porto Avenue — не Lisboa NoLiPa.
На практике

В стройке / off-plan (сдача 2026–2028)

8 пунктов — нажмите, чтобы раскрыть

Off-plan часто дешевле на бумаге, но банк, sinal и сдвиг сроков — отдельный риск. Ниже — крупные кластеры и boutique, которые ещё продают «с плана».

Главное: прайс и дата entrega — только с сайта promotor / агента в день визита; скрин 2024 года не считается.

Antas Atrium — визуализация кластера у Alameda das Antas

Antas Atrium: масштаб у Dragão, фазы 2026–2028.

Фото: Antas Atrium

NOMAD EDEN — резиденции в Foz

NOMAD EDEN: Foz, pool / gym / concierge.

Фото: Nomad Capital / NOMAD EDEN

Foz Nature — премиальные резиденции

Foz Nature: ~17 residences, community garden.

Фото: Foz Nature

Marina Douro — корпуса у Douro в Gaia

Marina Douro: 4 здания, вид на реку.

Фото: Marina Douro

Fábrica Vilar — редевелопмент в Cedofeita

Fábrica Vilar: стройка (не «уже сдан»).

Фото: Youropa / Fábrica Vilar

Privilege Gardens — boutique на Costa Cabral

Privilege Gardens: ~32 квартиры, A+.

Фото: HomeLovers / Privilege Gardens

Costa Cabral Flats — новостройка T0–T2

Costa Cabral Flats: сдача ориентир дек. 2026.

Фото: Prestige / Costa Cabral Flats

  1. Antas Atrium — antasatrium.com. До ~1000 юнитов по фазам. T2 asking ~€397–482k; студии рекламировали от ~€199.5k.
  2. NOMAD EDEN — nomadeden.com. 43 residences; BREEAM. От ~€1.1M+.
  3. Foz Nature — foznature.pt. ~17 exclusive units. €1.2M+ класс.
  4. Marina Douro — marinadouro.com. ~157 квартир. T2 asking ~€450–630k.
  5. Privilege Gardens — HomeLovers. ~32 квартиры. От ~€378k.
  6. Costa Cabral Flats — Prestige. ~50 квартир T0–T2; сдача дек. 2026. От ~€220k.
  7. Jardins da Seara — Phase 3 — Youropa. Семейный gated, ещё в стройке.
  8. Fábrica Vilar — Youropa. В стройке (жильё + hotel). Не бронируйте как «сдан» без свежего статуса.
На практике

Matosinhos: сданные за ~5 лет + аренда T2

Matosinhos — отдельный município, не район Câmara do Porto. За ~5 лет здесь появились кластеры, которые ищут после CLIP / NorteShopping: сад, метро, меньше соли на раме, чем у Brito Capelo.

Аренда ниже — asking Idealista 2026, не гарантированный доход. В сданных nova construção T2 часто дороже общей вилки município (€900–1 200).

Главное: Natura / Nautilus ≠ «средний Matosinhos €900»; смотрите Idealista по названию condomínio. Быт — гайд Matosinhos.

The Garden · Natura — Jardins Efanor Matosinhos

The Garden · Natura: сдан ~2024/25, аренда T2 часто €1.5–1.75k.

Фото: Jardins Efanor

Nautilus IV — Matosinhos Sul

Nautilus IV: сдан ~2025, у Parque da Cidade.

Фото: Prestige / Nautilus IV

Condomínio do Sobreiro — Senhora da Hora у метро

Condomínio do Sobreiro (Névoa S.A.): ключи ориентир конец 2025.

Фото: Névoa S.A. / Condomínio do Sobreiro

Lake · The Garden — новый корпус в Efanor

Lake · The Garden: стройка, сдача ~2027.

Фото: Jardins Efanor / Lake

Menéres 777 — Matosinhos Sul

Menéres 777: стройка, сдача ~2028.

Фото: Grupo MCaetano / Menéres 777

  1. The Garden · Natura — jardinsefanor.pt. Остатки T2 ~€465k. Аренда T2 ~€1 500–1 750/мес.
  2. Nautilus IV — Prestige. Сдача ~2025. Аренда T2 зона Sul/novo часто €1 300–1 700.
  3. Condomínio do Sobreiro — nevoa.pt. ~97 квартир у метро. Ключи ориентир конец 2025. T2 продажа ~€360–390k. Аренда после entrega ориентир €1 100–1 500.
  4. Ещё строят: Lake · The Garden (~2027); Menéres 777 (~2028, T2 от ~€535k).
На практике

Районы и ценовые сегменты

5 пунктов — нажмите, чтобы раскрыть

Где кластеры: Foz — люкс у океана (€6.5–7.5k/м² класс). Boavista — urban / smart. Cedofeita — лофты и rooftop (Fábrica Vilar)

Сегменты (asking): эконом €199–350k — студии Antas Atrium, Costa Cabral Flats, Essence. Средний €350–600k — Privilege, Seara, Covelo, Fernão T2. Премиум €600k–1.2M — Boavista II, Marina Douro, The Avenue Nort

Районы и школы — гайд по Porto.

Главное: не смешивайте Foz-люкс и Antas-средний в одной «средней цене Порту».

  1. Инвестор / вход: Antas Atrium (студии) — масштаб и amenities; сверяйте реальный T2, не рекламу студий.
  2. Семья / средний бюджет: Jardins da Seara или COVELO PARK.
  3. Urban / центр: Fábrica Vilar (когда сдан) или Fernão Magalhães 127.
  4. Вид на воду: Marina Douro (Gaia).
  5. Люкс «как в Дубае»: NOMAD EDEN или Foz Nature.
Пошагово

Как выбрать: таблица → 2–3 проекта → CPCV

5 пунктов — нажмите, чтобы раскрыть

Порядок: бюджет и тип (T2/T3) → район в таблице выше и commute → два-три проекта, не двенадцать → шоурум → CPCV с адвокатом.

На объекте спросите: срок entrega, размер sinal, штрафы за срыв, condomínio, licença, município.

Главное: таблица → 2–3 проекта → шоурум → CPCV с адвокатом; не наоборот.

  1. Отметьте 2–3 строки таблицы под бюджет T2.
  2. Запросите актуальный прайс у promotor (не скрин прошлого года).
  3. Замерьте утро до школы/метро — районы Porto.
  4. Прочитайте CPCV с advogado: sinal, delay, plan changes.
  5. Сделайте bank simulação до эмоций от rooftop pool.
Где расходится

Где чаты врут

В чатах любят «Avenue 466 в Порту», «IVA 6% на всё», «Fábrica Vilar уже сдан», «T2 от €199k везде». В таблице и в договоре иначе.

Главное: город, статус obra и налог — три проверки до sinal.

  1. «Avenue 466 в Porto» → NoLiPa Lisboa; в Porto — Fernão Magalhães 127.
  2. «IVA 6% = дешёвая квартира» → режим на empreitadas; IMT всё равно считайте.
  3. «T2 от €199k везде» → у Antas Atrium так рекламировали студии; T2 чаще ~€400k+.
  4. «Fábrica Vilar уже сдан» → на 2025–2026 шла стройка; статус уточняйте у Youropa.
На практике

Типичные ошибки

Подписали CPCV на вид с дрона, не посчитав condomínio. Купили «Порту», а ключи в Gaia/Matosinhos. Поверили сроку сдачи без штрафа. Смешали люкс Foz со средним Antas в одной таблице.

Главное: одна таблица — бюджет, T2, район, срок, condomínio — и адвокат до sinal.

  1. Не путайте Lisboa и Porto в названии проекта.
  2. Не считайте asking финальной ценой.
  3. Не забывайте ежемесячный condomínio за pool/gym.
  4. Не покупайте off-plan без плана B по срокам банка.
Словарь

Словарь терминов

8 терминов — нажмите, чтобы раскрыть

Термины с прайса promotor и из CPCV — чтобы не путать T2 с «двушкой», asking с сделкой и IVA 6% с отменой IMT.

Emigro / авг. 2026: цены — asking (объявление), не финальная сделка. Сроки сдачи сдвигаются. NoLiPa / Avenue 466 квартир — Lisboa, не Porto; в Порту у Avenue смотрите Fernão Magalhães 127. IVA 6% — режим на empreitadas при условиях DL 97/2026, не «скидка на любую новостройку». Не юридическая и не инвестиционная консультация. Связанные гайды: купить квартиру Norte, районы Porto, Matosinhos.

  1. empreendimento — новостройка / жилой комплекс от promotor
  2. T2 — две спальни + гостиная
  3. condomínio fechado — закрытый комплекс с общими amenities
  4. CPCV — предварительный договор купли; обычно sinal 10–20%
  5. off-plan — покупка на этапе стройки
  6. promotor — застройщик / девелопер
  7. IMT — налог на передачу — считают до депозита
  8. IVA 6% — льгота на empreitadas при условиях DL 97/2026 — не путать с IMT

Официальные источники

FAQ

Сколько стоит T2 в новостройке Porto/Gaia в 2026?
Asking: Seara ~€279–350k. Fernão Magalhães 127 от €395k. Antas Atrium ~€397–482k
Какие проекты уже сданы?
Jardins da Seara Ph.1–2, Essence, BOAVISTA II, COVELO PARK, The Avenue (Nort), Fernão Magalhães 127 (статус уточняйте), в Matosinhos — Natura и Nautilus IV. Fábrica Vilar и Antas Atrium / NOMAD / Foz Nature / Lake — стройка или фазы.
Какие проекты в Matosinhos и сколько аренда T2?
Natura (The Garden) — аренда T2 asking часто €1 500–1 750; Nautilus IV зона Sul/novo ~€1 300–1 700. Sobreiro — ключи ориентир конец 2025. Lake и Menéres 777 ещё строят.
Где смотреть все проекты списком?
Блок «Таблица проектов» в этом гайде — Porto/Gaia/Matosinhos со ссылками на сайты promotor / dedicated pages.
Avenue NoLiPa на 466 квартир — это Порту?
Нет. NoLiPa — Lisboa. В Порту у Avenue: Fernão Magalhães 127 и boutique The Avenue (Nort Properties).
IVA 6% снижает цену квартиры для покупателя?
Не автоматически. Режим касается строительных подрядов при условиях 2026. Покупатель считает IMT и другие сборы. Нужен advogado/gestor fiscal.
Что проверить до CPCV?
Прайс T2, срок entrega, sinal и штрафы, condomínio, licença, município, simulação банка. Маршрут — в гайде «Купить квартиру Norte».

Сообщество Лиссабон

Барахолка Лиссабон на Barakhlo.online

Объявления из русскоязычных Telegram-чатов: мебель для новой квартиры, авто, услуги мастеров, детские вещи и электроника. Обновляется автоматически, переход к продавцу — в один клик.

Смотреть объявления в Лиссабон

Сервис Emigro · barakhlo.online/portugal/lisbon

Читайте также

Не юридическая консультация. Секции «Официально» — формальные требования порталов; «На практике» — опыт релокантов из чатов и может отличаться от правил. Перед подачей документов сверяйтесь с gov.pt, AIMA и Finanças.

← Все заметки · Коридор Португалия на Emigro · D8/D7 pillar-гид · llms.txt