Emigro · Португалия

Португалия — практика для релокантов
emigro.online/ru/portugal

ai:description

В шоуруме Matosinhos promotor показывает макет с видом на океан, а в CPCV — entrega «Q4 2027» и sinal 20%. Покупка квартиры в Norte — CPCV, IMT через Finanças, escritura у notário; новостройка Porto от €280k (T2), Braga от €165k. Закладывайте 7–10% сверху на налоги и notário. География: Porto, Portugal. Аудитория: Russian-speaking relocants in Portugal (RU, BY, UA, KZ passports), primarily Norte (Porto, Braga, Minho). Emigro — editorial note, not legal advice. Verify on official portals before filing.

llms.txt

Жильё и быт

📋 Гайд

Как купить квартиру в Norte Португалии 2026: новостройка, вторичка, IMT и crédito

Порту, Португалия · для релокантов RU/BY/UA/KZ

· 10 мин чтения

Короткий ответ

В шоуруме Matosinhos promotor показывает макет с видом на океан, а в CPCV — entrega «Q4 2027» и sinal 20%. Покупка квартиры в Norte — CPCV, IMT через Finanças, escritura у notário; новостройка Porto от €280k (T2), Braga от €165k. Закладывайте 7–10% сверху на налоги и notário.

#Аренда#Банк#matosinhos#gaia#новостройка#вторичка#imóvel#жильё

Коротко для проверки

Официально

Официально: CPCV, escritura и налоги при покупке

Зачем вам это сейчас: без понимания этапов вы подпишете CPCV с депозитом 10–20%, не зная, что IMT и Imposto do Selo платятся до escritura.

Что делать: сверить цепочку CPCV → due diligence → simulação IMT → escritura в Conservatória / notário.

Зачем: promotor и частник используют одни и те же формальные шаги; разница — в гарантиях, сроках сдачи и проверках.

Главное: CPCV — обязательство купить; escritura — переход права собственности; IMT — налог на передачу, считайте до депозита.

  1. CPCV (contrato-promessa de compra e venda) — предварительный договор: цена, срок escritura, штрафы за отказ, размер sinal (депозит 10–30%).
  2. Escritura pública — нотариальный акт купли-продажи; после неё — registo na Conservatória do Registo Predial.
  3. IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões) — налог на передачу; ставка зависит от типа imóvel, цены и муниципалитета; симулятор на Portal das Finanças.
  4. Imposto do Selo — дополнительный гербовый сбор на сделку и кредит; ~0,8% на покупку + ставка на crédito habitação.
  5. Notário (notário público) — удостоверяет escritura; гонорар €500–1 500 в зависимости от цены и кредита.
Официально

Официально: документы и проверки до сделки

Зачем вам это сейчас: certidão permanente и caderneta predial показывают, кому реально принадлежит квартира и есть ли долги.

Что делать: заказать certidão permanente, caderneta predial, licença de utilização и certificado energético до подписи CPCV.

Зачем: без due diligence вы можете купить квартиру с hipoteca, dívidas de condomínio или без licença de utilização.

Главное: advogado (advogado) или solicitador проверяет registo predial — это не опция, а страховка на €200k+ сделки.

  1. Certidão permanente — выписка из реестра собственности; показывает titular, hipotecas, penhoras, servidões.
  2. Caderneta predial — налоговая характеристика imóvel (área, valor patrimonial, IMI); запрашивается в Finanças.
  3. Licença de utilização — разрешение на проживание; без неё банк может не выдать crédito и нельзя легально жить.
  4. Certificado energético (certificado energético) — класс A+–G; обязателен при продаже; влияет на расходы отопления.
  5. Registo predial / Conservatória — официальный реестр прав; escritura без registo не защищает от третьих лиц.
На практике

Новостройка Norte: promotor, empreendimento и цены 2026

6 пунктов — нажмите, чтобы раскрыть

Что делать: сравнить empreendimentos в Porto, Matosinhos, Gaia, Braga, Guimarães и Vila Nova de Famalicão — цена за m², срок entrega, garantias.

Зачем: у promotor другие риски, чем у частника: задержка obra, изменение планировки, condomínio в новом prédio.

Главное: сравнивайте €/m² и срок entrega — не макет в шоуруме, а cláusulas CPCV и histórico promotor.

  1. Porto (Boavista, Campanhã, Paranhos) — T2 новостройка €3 500–5 500/m²; квартира 80 m² ≈ €280 000–440 000; entrega 2027–2028.
  2. Matosinhos / Gaia (прибрежные зоны) — T2 €3 200–4 800/m²; пляж рядом, но condomínio в новых башнях €80–150/мес.
  3. Braga (Gualtar, centro) — T2 €2 200–3 500/m²; 75 m² ≈ €165 000–260 000; спрос от expat-семей с CLIB.
  4. Guimarães / Vila Nova de Famalicão — T2 €1 800–2 800/m²; €140 000–220 000; commute до Porto 30–45 мин по A3/A7.
  5. Promotor imobiliário даёт фиксированную цена «chave na mão», гарантию 5 лет на construção + 2 года на equipamentos (DL 84/2021).
  6. Альтернатива квартире — участок и дом в Minho; бюджет сопоставим, но срок 18–30 мес.
На практике

Вторичка: Idealista, due diligence и старые prédios

6 пунктов — нажмите, чтобы раскрыть

Что делать: искать на Idealista/Imovirtual, проверять registo predial и долги condomínio; для старых домов — осмотр на humidade.

Зачем: вторичка в Norte часто дешевле новостройки на 15–25%, но ремонт и bolor могут съесть экономию.

Главное: осмотр зимой и проверка atas condomínio — два фильтра, которые отсекают половину «выгодных» объявлений.

  1. Idealista.pt / Imovirtual — основные порталы; фильтр «venda» + concelho; imobiliária берёт 5% + IVA у продавца, но иногда «перекладывают».
  2. Частная продажа (FSBO) — дешевле на комиссию, но без агентства вы сами проверяете документы; advogado обязателен.
  3. Проверьте atas de condomínio — долги предыдущего владельца могут перейти; запросите certidão de dívidas у administrador.
  4. Старые prédios Porto/Braga (до 1980-х) — humidade, bolor, отсутствие isolamento; осмотр зимой обязателен — см. климат Norte.
  5. Ремонт вторички T2 в Norte: €400–800/m² (косметика–полный); влажные стены + desumidificador + isolamento — ещё €5 000–15 000.
  6. Вторичка выигрывает, когда нужен центр Porto/Braga сейчас, а не ждать entrega 2027; или prédio с характером в Cedofeita/Bonfim.
На практике

Финансирование: crédito habitação для нерезидентов

6 пунктов — нажмите, чтобы раскрыть

Что делать: открыть conta, получить NIF, собрать comprovativos дохода и подать simulação в 2–3 банка (Millennium, Caixa, Santander, Novo Banco).

Зачем: без предодобрения crédito вы рискуете CPCV с жёстким сроком, а банк откажет из-за формата дохода.

Главное: simulação в двух банках до CPCV — это ваш рычаг, а не «потом разберёмся».

  1. NIF (Número de Identificação Fiscal) — обязателен до CPCV и симуляции IMT; оформите до поиска квартиры.
  2. Банки дают нерезидентам до 70–80% LTV при доходе в EU/UK/US; паспорт RU/BY/UA — кейс-за-кейсом, часто 60–70%.
  3. Comprovativo de rendimentos: payslips 3–6 мес., declaração IRS/налоговая, employment contract; self-employed — IRS + contabilista.
  4. Spread + Euribor 2026: ставка crédito habitação ≈ 3,5–4,5%; на €250 000 на 30 лет — взнос €1 100–1 350/мес.
  5. Банк требует avaliação bancária imóvel — оценщик банка; если оценка ниже цены, доплатите разницу наличными.
  6. Откройте счёт заранее — гайд по банку; без PT IBAN sinal часто не принимают.
Пошагово

Пошагово для новичка: от Idealista до chaves

Зачем вам это сейчас: покупка — цепочка из 8–12 шагов; пропуск due diligence стоит дороже, чем advogado.

Что делать: NIF → предодобрение банка → поиск → due diligence → CPCV → IMT → escritura → registo → chaves.

Зачем: каждый шаг даёт leverage — до CPCV вы ещё можете выйти; после sinal 10–20% — штраф.

Главное: не подписывайте CPCV без certidão permanente, licença de utilização и simulação IMT в руках.

  1. Шаг 1 — NIF + conta bancária + simulação crédito habitação в 2 банках (Millennium, Caixa).
  2. Шаг 2 — Поиск: Idealista/Imovirtual или стенд promotor; сравните €/m² в Порту vs Брага.
  3. Шаг 3 — Просмотр: snagging-чеклист для новостройки; humidade/bolor для вторички — климат Norte.
  4. Шаг 4 — Due diligence: advogado заказывает certidão permanente, caderneta predial, licença de utilização, atas condomínio.
  5. Шаг 5 — CPCV: цена, sinal, prazo escritura, cláusulas расторжения; для obra nova — penalidades за atraso entrega.
  6. Шаг 6 — Simulação IMT + Imposto do Selo → оплата Finanças → escritura у notário → registo Conservatória → chaves.
Где расходится

Где сайт promotor и практика расходятся

8 пунктов — нажмите, чтобы раскрыть

Что делать: сверять обещания promotor и объявления Idealista с документами и опытом релокантов в Norte.

Зачем: маркетинговые формулировки («pronto a habitar», «entrega 2026») редко совпадают с cláusulas CPCV и реальными сроками.

Главное: если обещание не вписано в CPCV — это не обещание, а реклама.

  1. Promotor: «entrega Q4 2026» → на практике задержки 6–18 мес. типичны; проверяйте histórico promotor в IMPIC/прессе.
  2. Объявление Idealista: «pronto a habitar» → без licença de utilização это маркетинг; запросите документ до CPCV.
  3. «Condomínio €50» в брошюре → после assembleia первого года расходы на elevador, seguro, manutenção растут на 20–40%.
  4. Банк: «одобрим 80%» на сайте → для нерезидента без PT дохода реально 60–70%; simulação ≠ aprovação final.
  5. Вторичка: «ремонт косметический» → в старом prédio Porto humidade за шкафами; осмотр зимой показывает реальную картину.
  6. CPCV: «sinal возвращается при отказе банка» → читайте cláusula: часто возврат только при recusa bancária documentada в prazo.
  7. «Квартира с vista Douro» в Gaia → проверьте PIP/altura соседних empreendimentos — вид могут перекрыть через 2 года.
  8. Налоги: симулятор IMT на Finanças → на практике notário и advogado добавляют Imposto do Selo на crédito — закладывайте +1–2% к цене.
На практике

Типичные ошибки и таймлайн покупки

7 пунктов — нажмите, чтобы раскрыть

Реалистичный таймлайн: поиск 1–3 мес. → due diligence 2–4 нед. → CPCV → escritura 30–90 дней → registo 2–4 нед. Итого 3–6 мес. от первого просмотра до chaves.

Главное: advogado + simulação IMT + vistoria — три траты, которые дешевле одной ошибки на €200k сделке.

  1. Ошибка: sinal 20% до проверки certidão permanente — encargos и hipoteca останутся вашей проблемой.
  2. Ошибка: покупка obra nova без cláusul penalidades за atraso — promotor сдвигает entrega без компенсации.
  3. Ошибка: пропустить vistoria (snagging) на новостройке — царапины и протечки после escritura исправляются сложнее.
  4. Ошибка: не проверить dívidas de condomínio — долг €3 000–10 000 переходит к новому proprietário.
  5. Ошибка: CPCV без условия finaciamento — отказ банка = потеря sinal, если нет cláusula suspensiva.
  6. Ошибка: игнорировать humidade во вторичке Bonfim/Cedofeita — ремонт €15 000+; аренда для пробы — аренда Porto/Braga.
  7. Ошибка: не закладывать IMT + notário + registo в бюджет — добавьте 7–10% к цене квартиры сверху.
Словарь

Словарь терминов

8 терминов — нажмите, чтобы раскрыть

Слова, которые услышите у promotor, в notário и в balcão банка — разберём заранее, пока не пришёл contrato-promessa на 40 страниц без пояснений.

  1. CPCV (contrato-promessa de compra e venda) — предварительный договор купли-продажи с депозитом (sinal)
  2. escritura — нотариальный акт передачи права собственности
  3. IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões) — налог на передачу недвижимости
  4. certidão permanente — выписка из реестра собственности; encargos, hipotecas, titular
  5. caderneta predial — налоговая характеристика imóvel (área, valor patrimonial)
  6. licença de utilização — разрешение на проживание/эксплуатацию здания
  7. crédito habitação — ипотечный кредит на жильё
  8. promotor imobiliário — застройщик/девелопер empreendimento

Официальные источники

FAQ

Сколько стоит квартира T2 в Norte в 2026?
От €140 000 в Guimarães/Famalicão до €440 000 в Porto (Boavista). По правилам цена = valor escritura для IMT. На практике новостройка €2 200–5 500/m² в зависимости от concelho; вторичка на 15–25% дешевле за m², но ремонт отдельно.
Чем покупка у promotor отличается от частника?
У promotor: фиксированная цена, гарантия 5+2 года, vistoria em obra nova, риск задержки entrega. У частника: торг, быстрее escritura, но без гарантий и с риском скрытых дефектов. По правилам CPCV и IMT одинаковы; на практике у promotor condomínio в новом prédio формируется с нуля.
Какой IMT при покупке квартиры?
Зависит от цены, типа (habitação própria permanente или não) и муниципалитета. По правилам — симулятор на portaldasfinancas.gov.pt. На практике на €250 000 в Porto закладывайте €8 000–15 000 (IMT + Imposto do Selo + notário).
Можно ли купить квартиру без ВНЖ?
Да, покупка imóvel не требует autorização de residência. По правилам нужен NIF и comprovativo de fundos. На практике банк для crédito habitação может запросить вид на жительство или крупный первоначальный взнос (30–40%).
Нужен ли advogado при покупке?
Формально escritura у notário достаточна. На практике advogado (€1 500–3 000) проверяет registo predial, condomínio, licença de utilização и cláusулы CPCV — окупается на первой же скрытой hipoteca.
Когда вторичка лучше новостройки в Norte?
Когда нужно въехать сразу, важен центр (Cedofeita, Bonfim, Braga centro) или бюджет ограничен. По правилам licença de utilização уже есть. На практике закладывайте осмотр humidade и €5 000–25 000 на ремонт; для семьи с детьми — Порту vs Брага.

Сообщество Лиссабон

Барахолка Лиссабон на Barakhlo.online

Объявления из русскоязычных Telegram-чатов: мебель для новой квартиры, авто, услуги мастеров, детские вещи и электроника. Обновляется автоматически, переход к продавцу — в один клик.

Смотреть объявления в Лиссабон

Сервис Emigro · barakhlo.online/portugal/lisbon

Читайте также

Не юридическая консультация. Секции «Официально» — формальные требования порталов; «На практике» — опыт релокантов из чатов и может отличаться от правил. Перед подачей документов сверяйтесь с gov.pt, AIMA и Finanças.

← Все заметки · Коридор Португалия на Emigro · D8/D7 pillar-гид · llms.txt